Neuer Mietspiegel in Leverkusen - Orientierung oder Blackbox?

Leverkusen hat einen neuen, höheren Mietspiegel. Laut Pressemeldung der Stadt liegen die Basismieten seit dem 1. Dezember rund 4,9 % über denen von 2023, je nach Baujahr und Ausstattung könne es noch mehr werden, heißt es. Ein Kommentar mit Einordnung:

Der Kölner Stadt-Anzeiger titelte dazu am 2. Dezember „Neue Auswertung – Was Mieten in Leverkusen kostet“ und erweckte in seinem nüchternen Text den Eindruck, der Mietspiegel sei für Vermieter eine Art frei nutzbarer Preiskatalog. Auf die Basismieten zwischen 6,75 € und 7,60 € könnten Vermieter laut Artikel „variabel“ aus einer langen Liste bspw. für Ausstattung, Baujahr, Lage, Parkett, Einbauküche u. v. m. Zuschläge addieren und so die angeblich rechnerisch „korrekte“ Miete ermitteln.

Diese Darstellung führt jedoch in die Irre, denn die genannten Zuschläge sind keine automatisch zulässigen Aufschläge, sondern statistische Faktoren. Sie zeigen lediglich, dass bestimmte Merkmale im Wohnungsbestand tendenziell mit höheren Mieten einhergehen. Ob Vermietende solche Zuschläge rechtlich verlangen dürfen, entscheidet nicht der Mietspiegel oder ein Katalog mit möglichen Ausnahmen und Zuschlägen, sondern letztendlich das Gesetz. Hinzu kommt:

Statistische Basismiete trifft auf reale Marktlage 

Der neue Mietspiegel für Leverkusen weist Basismieten von rund sieben Euro aus. Wer in Leverkusen tatsächlich eine Wohnung sucht, erlebt eine völlig andere Realität. Laut gängigen Immobilienportalen und Marktanalysen liegen die aktuellen Angebotsmieten zwischen elf und vierzehn Euro pro Quadratmeter, nahezu doppelt so hoch wie die Mietspiegelwerte. Wenn dieser Unterschied nicht klar benannt wird, entsteht der verzerrte Eindruck, Wohnen in Leverkusen sei deutlich günstiger als es tatsächlich ist. Der Mietspiegel wirkt dann wie eine beruhigende Zahl, die mit der Lebensrealität vieler Wohnungssuchenden in Leverkusen wenig zu tun hat.

Das entscheidende Gesetz bleibt oft unerwähnt

Leverkusen gilt nach einem Gutachten des Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW offiziell als Stadt mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Deshalb gilt hier seit März 2025 das sog. Wohnraumstärkungsgesetz (WoStG NRW). Das WoStG NRW begrenzt Mieten deutlich strenger als viele Medienberichte erkennen lassen: Bei Neuvermietungen sind in Leverkusen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, Bestandsmieten dürfen Vermietende in drei Jahren höchstens um 15 % erhöhen und das auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sowohl Kappungsgrenze, als auch Mietbreisbremse greifen unabhängig davon, ob Ausstattungsmerkmale rechnerisch mehr hergeben würden. Ebenfalls verpflichtet das WoStG NRW die Stadt, Mieterhöhungen systematisch zu überwachen und bei Verstößen einzuschreiten.

Der Mietspiegel bildet lediglich statistisch ab, welche Merkmale Wohnungen haben, die bereits vermietet sind. Ausstattungsmerkmale sind in den Tabellen bereits in den Grundwerten einkalkuliert und nicht wie oft dargestellt, frei wählbare Aufschläge. Im Gegenteil, sie dürfen nur angesetzt werden, wenn eine Wohnung nachweislich besser ausgestattet ist als der für sie geltende Standard der Baualtersklasse. Entscheidend für eine Mieterhöhung ist nicht die Behauptung der Vermieterseite, sondern eine klar begründete Abweichung vom Tabellenwert, die rechtlich Bestand hat.

Zuschläge sind statistische Rechenwege, um eine Vergleichsmiete zu ermitteln, nicht um eine höhere Miete zu legitimieren. Der Eindruck, Sanierungs- oder Ausstattungsmerkmale würden pauschal das WoStG NRW aushebeln, ist falsch. Die gesetzliche Grenze gilt immer zuerst, nicht die Rechenlogik des Mietspiegels. Gerichte haben wiederholt klargestellt, dass Zuschläge echte Ausnahmen sind und jeder Zuschlag einzeln und konkret begründet sein muss.

Von Mieterhöhung Betroffene berichten jedoch auffallend oft, dass ihnen dieser Teil der Regulierung völlig unbekannt war. Die Folge: Die Mietspiegel-Logik wird von der theoretischen Orientierungshilfe und Schutzmaßnahme zur Blackbox.

Weil immer mehr Menschen verunsichert sind - Die Mietenkampagne in Leverkusen

Der Leverkusener Mietspiegel mag auf dem Papier eine solide Orientierungshilfe sein, in der Praxis wird er jedoch als ein undurchsichtiger Rechenapparat beschrieben. Solange die eng gesetzten Grenzen für Zuschläge, die strengen Begründungspflichten und der Kontrollauftrag der Stadt kaum kommuniziert werden, wissen Mieter:innen schlicht nicht, welche Mieten erlaubt sind und wo Vermietende überziehen. Genau in dieser Intransparenz wächst das Machtgefälle: Wer wenig weiß, zahlt am Ende oft zu viel.

Die rund fünf Prozent, um die der Mietspiegel in Leverkusen nun steigt, sind ein Symptom für den strukturell aus dem Ruder gelaufenen Markt der letzten zwei Jahre. Wenn die Vergleichsmiete steigt, obwohl Mietpreisbremse und Kappungsgrenze eigentlich schützen sollen, dann zeigt das vor allem, dass die Instrumente des WoStG NRW scheinbar nicht so greifen, wie sie sollten. Sie sollen den Markt dämpfen, laufen ihm aber hinterher. So entsteht ein Teufelskreis: Steigende Angebotsmieten ziehen den Mietspiegel nach oben, ein höherer Mietspiegel schafft wiederum Spielräume für weitere Erhöhungen und die gesetzlichen Begrenzungen verlieren in diesem Kreislauf Stück für Stück mehr an Schärfe.

Eine Spirale entsteht, die sich ungebremst weiterdreht, solange Regulierung nur auf dem Papier existiert, aber nicht durchgesetzt wird. Ein Mietspiegel kann nur dann Gerechtigkeit schaffen, wenn seine Regeln sichtbar sind, wenn seine Grenzen respektiert werden und wenn Verstöße gegen das Wohnraumstärkungsgesetz nicht folgenlos bleiben.

Im Zuge der Mietenkampagne, die Mitte November von der Linken bundesweit gestartet wurde, erreichen auch Die Linke in Leverkusen zunehmend Anfragen von Mieter:innen, die nicht wissen, ob ihre Miete zulässig ist oder wer das eigentlich kontrolliert. Die Muster sind dabei ähnlich: Zuschläge werden angesetzt, ohne dass sie gerechtfertigt wären, die Kappungsgrenze wird übersehen oder falsch berechnet (Wohnungs-Inserate in Immobilienportalen liegen nicht selten 100 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) und Begründungspflichten ignoriert.

Über den Mietspiegel-Rechner der Stadt können alle Leverkusener:innen selbst prüfen, ob ihre Miete überhöht sein könnte. Zusätzlich stellt die Linke mit ihrer Kampagne (u. a. über die Plattform mietwucher.app) Werkzeuge bereit, die Bürgern helfen, ihre Rechte durchzusetzen. Und auch wir unterstützen dabei, Bündnisse zu bilden und gemeinsam mit anderen Betroffenen Pläne zu entwickeln, um die Rechte von Mieter:innen sichtbar zu machen und durchzusetzen. Wenn auch du Unterstützung brauchst oder Fragen zur Mietenkampagne hast, schreib uns gerne jederzeit an mietenkampagne@die-linke-leverkusen.de

Wenn der Markt die Menschen unter Druck setzt, darf der Mietspiegel nicht zum Werkzeug derer werden, die diesen Druck ausnutzen. Und genau deshalb braucht es Aufklärung, Gegenwehr und Solidarität.

Zum Weiterlesen: taz vom 03.12.: Vonovia nimmt Mieterhöhungen zurück